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北京房租飞涨,背后有哪些力量在推动?

发布时间:2018-08-20 14:43:57
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图片来源:视觉中国

  图片来源:视觉中国

  最近几个月,北京房租飞速增长引发民间热议。

  虽然每年的大学生毕业季,房租普涨是一种季节性现象。但是,今年房租的暴涨行情,却比往年“凶猛”许多,“买不起,也租不起”将进一步加剧北漂的焦虑情绪。

  那么,今年北京房租的暴涨行情究竟到了什么程度?其深层次原因又有哪些?且看以下分析。

  北京房租呈加速上涨趋势

  根据中国房地产行情网公开信息,2018 年 7 月,北京房租涨幅达到 21.89%,环比涨幅为 2.63%,租金绝对水平冠绝全国,每平米达到 92.33 元/月,而上海、深圳和广州则分别为 81 元/月、84.8 元/月和 53.05 元/月。

  从中原地产统计的住宅租金指数看,一线城市中涨幅最快的是北京和深圳。其中,北京二手住宅租金指数从 2017 年 10 月的 190.4 上涨到 2018 年 7 月的 211,最近几个月呈加速上涨趋势(参见下图)。另外,深圳的涨幅也较为可观,上海、广州的租金指数则保持了相对平稳,并没有出现明显上涨。

北京房租飞涨,背后有哪些力量在推动?

  当然,以上只是反映了北京房租的平均涨幅,一些热点地区如北京五六环地区,房价整体涨幅已经超过了 10%,某些房源甚至 10 天暴涨 100%。由此可见北京租赁市场的火热程度。

  供需缺口是房租上涨的长期因素

  究竟是哪些因素在推动北京房租上涨?

  要回答这个问题,首先需要观察影响租赁市场供需平衡的基本面因素。

  从需求层面看,下述三方面是北京住房租赁市场需求仍然强劲的主要因素:

  • 北京人口疏解没有达到预期

  2017 年 6 月《北京城市总体规划(2016 年-2035 年)》发布之后,北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房,疏解低端产业流动人口,同时进一步收紧户籍政策、入学资格管控,希望通过“三控(房、户、学)”等强力措施,实现控制常驻人口总数的目标。

  然而,“三控”的实际效果并不乐观,2017 年常住人口仅下降了 2.2 万人,相对于 2170.7 万人的常驻人口总数(参见下图),几乎可以忽略不计。从北京地铁乘客量数据看,2018 年北京常驻人口甚至可能重新恢复增长。

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  • 北京高收入群体占比高、收入增长快

  仅有人口流入还是不够的,房租的快速增长还需要租房人群收入的高速增长来支撑。根据智联招聘薪酬大数据报告,2018 年夏季求职期平均薪酬超过万元的唯一城市是北京,紧随其后的是上海、深圳、杭州和广州(参见下表)。

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  更为重要的是,北京市是互联网 IT 产业和金融从业人员最为集中的地区,这两大行业又是公认的高收入行业,起薪高、增长潜力大的特点突出。2018 年上半年,北京市金融业增加值占 GDP 比重继续保持在 18.79% 的高位,互联网 IT 产业占比也高达 11.6%(参见下图)。

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  • 雄安新区对于北京产业和人口疏解力度和进度可能低于预期

  最近的一些公开信息表明,雄安新区规划和建设进度可能低于市场预期。事实上,今年 4 月发布的《河北雄安新区规划纲要》提出的两阶段目标,分别为 2035 年目标和本世纪中叶的目标,并未提及 2020 年短期目标,更没有对短期内人口规模、产业指标进行明确界定。可以预见,未来3-5 年内,雄安新区建设重点是规划、拆迁、生态整治、交通基础设施建设等方面,短期内对北京市人口疏解和产业转移的影响力将比较有限。

  房源供给总量不足还有结构性难题

  从供给层面来看,在住房需求强劲背景下,住房供给问题则表现在结构性难题和总量不足两个方面,并最终成为租赁市场供需失衡、价格上涨的重要因素。具体来说:

  • 结构性难题表现在居民通过购房满足居住需求的渠道受阻

  2016 年 10 月份以来,北京市的限购、限贷、限商、限离、限企等房地产调控政策相继落地,加上北京是全国唯一的、多年实施“按个人转让住房所得 20% 征收个人所得税”的城市。

  这使得 2017 年北京市房地产交易陷入冰点,全年新房和二手房交易分别仅为 10.4 万套和 13.3 万套,都大幅低于 2015 年和 2016 年的成交量(参见下图)。史无前例的调控政策只是一方面,另一方面是超高的房价水平让许多年轻人难以承受,他们不得不进入租赁市场。

北京房租飞涨,背后有哪些力量在推动?

  总量问题表现在,从供应租赁房土地到形成有效租赁房供应,有1-2 年滞后期。从 2015 年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,到党的十九大报告把“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为住房供给制度的国策,租赁住房市场发展成为北京市解决住房问题的两大支柱之一。

  2017 年 4 月《北京市 2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》明确,未来五年内全市计划供应租赁住房 1300 公顷,其中 2017 年供应租赁住房 227 公顷。

  为了多渠道供应土地,降低土地成本,2017 年 11 月北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,计划在 2017 年-2021 年五年内供应 1000 公顷集体土地用于建设租赁住房,政策出台后的 2017 年完成供地 203.9 公顷,完成率 102%,年均建设规模 200 万平米和 50 万套。

  然而,从这些土地供应,到最终形成租赁住房的有效供给,存在1-2 年滞后期。从北京市住宅新开工面积、施工面积和竣工面积增速可以看到,今年1-7 月,北京住宅竣工面积同比增速为-10.7%,延续了 2017 年以来的大幅萎缩趋势。

  而反映前期土地供应大量增加后的影响——住宅新开工面积、施工面积增速则在 2018 年以来迅速“由负转正”,1-7 月二者增幅分别达到 21.5% 和 10.2%,均创下了 2016 年以来的次高水平(参见下图)。从 2017 年土地供应情况来看,这些新开工和施工住宅有 20% 以上是租赁住房。因此,未来几年的租赁住房有效供给缺口将会明显缓解。

北京房租飞涨,背后有哪些力量在推动?

  资本涌入或是近期房租暴涨主因

  以上是影响北京房屋租赁市场供给、需求、政策等基本面因素。值得注意的是,2018 年以来特别是最近几个月,北京房租短期大幅暴涨,还有一个关键力量是各类社会资本全面进入租赁市场。

  为何资本会全面介入到住房租赁市场?其原因有三个方面:

  1. 社会资本参与住房租赁行业的发展,符合中央和地方政府鼓励租赁市场的方向。
  1. 北京作为全国住房供需失衡最严重的城市,资本具有巨大的炒作空间。
  1. 北京租金回报率极低,具备上涨潜力和空间。事实上,2017 年下半年以来,北京租金价格开始快速攀升,租金回报率也从 2017 年 10 月的 1.35% 的历史低点上升到 2018 年 7 月的 1.57%,但这与已公开发行的长租公寓 ABS 和 REITs 产品收益率 4.5%-5% 仍有较大差距,上涨空间较大。

  稍微留心就可以发现,资本力量在租赁市场早已行动。据链家自如公布数据,2015 年长租公寓门店增长率不足 15%,2016 年增长率为 35%,2017 年增长率高达 40%。

  当前,资本主导的品牌长租公寓已初具规模,行业排名前十的品牌公寓管理房屋间数(套数)均已过万(参见下图)。其中,行业龙头链家自如在北京、上海、深圳等一线城市管理公寓数,两年内翻了一番,从 2016 年年中的 25 万套上升到 2018 年 6 月末的 60 万套;万科泊寓规模紧随其后,在 2018 年 6 月末也达到了 14.5 万套。

北京房租飞涨,背后有哪些力量在推动?

  然而,当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2% 左右,远低于发达国家 25%-30% 的平均水平,这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。

  对于这种现象,北京市住房管理部门已及时介入干预,严控品牌公寓囤积炒作房源。

  值得提醒的是,若想从根本上解决房租上涨的压力,需要在加快租赁房有效供给的同时,进一步明确长租公寓的市场管理规则,防止市场过度炒作,加剧房租上涨的压力。

  来源:苏宁财富资讯;文/苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙

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